Taxes et droits en rapport avec les autorisations d’urbanisme

Bruno Caillard

On en parle pas assez, voire jamais, mais les autorisations d’urbanismes sont générateur de taxes et souvent accompagnés de droits financier. Avec le présent article, nous allons vous éclairés sur le sujet pour que vous ne soyez pas pris au dépourvu lors de votre démarche.

L’idée de cet article n’est pas de faire une énumération exhaustive des différents taxes, impôts et versements existant dans le domaine de l’urbanisme , mais d’expliquer et de préparez le lecteur à affronter les périples de la démarche administrative en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme. On verra surtout deux éléments toujours cités dans le cadre de la démarche et qui sont les plus fréquemment rencontrés : la taxe d’aménagement et le versement pour sous densité.

Taxe d’aménagement

Code de l’urbanisme, article R 331-3 :
"Sont assujetties à la taxe d’aménagement les opérations de construction soumises à déclaration préalable ou à permis de construire qui ont pour effet de changer la destination des locaux mentionnés au 3° de l’article L.331-7."
De toute évidence tous travaux soumis à une autorisation d’urbanisme, y compris les permis modificatif sont soumis à un versement de la taxe sur l’aménagement. Sauf dans les cas cités par l’article R 331- 4 du même code dont on va synthétiser ci-après.

Sont donc exonérés de la taxe d’aménagement :

  • Les constructions édifiées par l’Etat, les collectivités territoriales. De même que les construction édifiées pour l’Etat et les collectivités territoriales ou d’utilité publique. Il en est aussi de même pour les travaux réalisés par des États étrangers pour les locaux d’usage diplomatique et/ou consulaire.
  • Les constructions destinées à recevoir une affectation d’assistance, de bienfaisance, de santé, d’enseignement, culturelle, scientifique ou sportive pour ou par : les établissement publics (ni social ni commercial), des groupements d’intérêts publics, des associations ou union d’association, des associations déclarées à buts de bienfaisance et d’assistance.
  • Les constructions édifiées par les associations ou groupement d’association cultuelle, des missions religieuses dans l’exercice de leur culte.
  • Les travaux de très faible ampleur, inférieur à 5 m².
  • Les logement d’hébergement sociaux : logement locatif très sociaux (LTTS) et les Projets locatif aidé d’intégration (PLAI) financé par l’Etat.
  • Les constructions implantées dans le périmètre de l’OIN (Opération d’Intérêt National) et du PUP (Projet Urbain Partenarial), ou au seins d’une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté).

Surface de base pour le calcul de la taxe.

Attention la surface utilisée pour le calcul ne doit pas être confondu avec les notions de surfaces de plancher et d’emprise au sol même si le principe de calcul est similaire. En effet on se base sur la surface de toute pièce dont la hauteur sous plafond est supérieur à 1,80m. On ne compte guère la surface des mûrs mais uniquement des pièces. Les pièces couvert et clos même ouvertes sont comptés dans le calcul (terrasse, appentis, patios, etc) seul ne sont pas compris dans le calcul les annexes comme les abris de jardin, et les vides comme les trémies et les vides sanitaires.

Ne sont pas comprise dans la taxe, les espaces extérieurs non couvert et non clos(terrasse non couverte, tonnelle, pergola, etc.) Attention, les espaces de stationnement et les abris de voiture sont comprise dans la taxe mais avec un taux forfaitaire, et non en tant que complément de surface de calcul ; sont inclus là dedans les carports, et les aires de stationnement.

Calcul et Taux de la taxe d’aménagement.

Le mode de calcul de la taxe se base sur la formule suivante :

Surface taxable \ast Valeur forfaitaire \ast Taux

La Valeur forfaitaire (au mètre carré) représente la valeur d’une construction en fonction de sa situation géographique. Ce dernier est fixé annuellement par voie d’arrêté, pour l’année 2017 c’est l’ Arrêté du 7 novembre 2016 relatif à l’actualisation annuelle des tarifs pour le mètre carré de taxe d’aménagement (article L. 331-11 du code de l’urbanisme), qui institue cette valeur à 705 € de dehors de l’ile de France et à 799 € Pour l’ile de France.
Pour le taux quant à lui est constitué de trois part, communale,départementale et régional. Ces taux sont donnés par le code de l’urbanisme en son article L.331-14. à L.331-18.
Ainsi pour la part communale une fourchette de 1% à 5% est instaurée. A défaut d’un plan d’urbanisme une délibération doit être faite par les collectivités territoriale pour déterminer le taux, sans cela le taux de 1% est appliqué. A noter qu’un taux de 20% peut être appliqué, après une délibération motivée des collectivités territoriales, pour des zones où la nécessité de création de construction et équipements d’utilité publics sont nécessaire.En ce qui concerne la part régionale les conseils départementaux ont délibérés et fixés une taxe au taux de 2,5%. Et pour la part régionale, le taux ne peut excéder 1%.
Dans le cadre du calcul de la taxe, il y a une part dite valeur forfaitaire pour les installations et aménagements, cela concerne :

  • Les emplacements de tente, caravane et résidence mobile de loisir : à raison de 3000 € par emplacement ;
  • Les emplacements des habitations légères de loisirs : à hauteur de 10 000 € par emplacement ;
  • Pour les piscines : à hauteur de 200 € par mètre carré ;
  • Pour une installation éolienne d’une hauteur supérieur à 12 m de hauteur : à raison de 3 000 € par éolienne ;
  • Pour une installations solaire photovoltaïque : à raison de 10 € par mètre carré ;
  • Pour les emplacements extérieurs, non compris dans le calcul de la surface taxable : 2 000 € par emplacement.

Abattement et Déclaration et paiement.

A noter que le code de l’urbanisme au sein de l’ article L.331-12, autorise un abattements de 50% (soit 352,50 €) dans les cas ci-après :

  • Les cents premier mètre carré des locaux d’habitations et de ses annexes d’une résidence principale ;
  • Les locaux à usage industriel ou artisanal ainsi que ses annexes ;
  • Les entrepôts et hangars non ouvert au publics faisant l’objet d’une exploitation commerciale ;
  • Les parcs de stationnement couvert faisant l’objet d’une exploitation commerciale.

La déclaration de la taxe d’aménagement s’effectue lors du dépôt du dossier de demande d’autorisation d’urbanisme. A cet effet, le demandeur rempli un imprimé de déclaration fiscal, en déclarant les éléments nécessaire au calcul d’imposition. Le demandeur peut s’aider dans ce cas là des annexes du dossier de demande traitant de la surface taxable et de la fiche d’aide de calcul des surface taxable (en général accompagne les demandes en tant que notice de remplissage).

Une fois le montant établi, le service concerné informe le demandeur ou le maître d’ouvrage (si le demandeur est une tiers personne) bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme, par le biais d’une simple lettre et ce après vérification du calcul Dans un délai de six mois après le dépôt du dossier.
Le montant ainsi déterminé peut être payé en deux tranches. La première au 12éme mois du fais générateur, et au 24éme mois après le faits générateur. Le fais générateur ici se rapporte à la date de délivrance de l’autorisation, ou à la date de dépôt du dossier suivant le cas. Dans le cas d’un montant inférieur à 1500€ le paiement s’effectue en une seule tranche.

Versement pour sou densité

C’est un système d’imposition que les communes et l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) qui leur permette de contrôler l’étalement urbain en vue d’une utilisation optimale et économe des terrains. Autrement dit c’est un versement réservée pour les zones urbaines et à urbaniser doter d’un Plan local d’Urbanisme ou un Plan d’occupation du sol.
Selon l’article L-331. 36 et L 331.37
L’organe de l’EPCI compétent en matière d’occupation du sol et du plan local d’urbanisme adopte le versement pour sou densité par délibération en vue de fixer le seuil minimal de densité par secteur. Ce seuil ne peut descendre en dessous de la moitié et ne peut dépasser les trois quarts de la densité maximale définie par le plan local d’urbanisme. Dans le cas d’un lotissement, le précédent principe est valable mais la densité maximale est remplacer par la surface de plancher attribué par le lotisseur pour chaque lot.

Mode de calcul du versement pour sous densité.

La formule permettant de calculer le montant du versement est issu du code de l’urbanisme au sein de l’article R 331.19 et R 331.20.

En dehors lotissement Dans un lotissement

Vsd = {v \over 2} \ast {K (Sd-Si)-Sa-Sb\over K (Sd-Si)}  \leq  0.25 \ast v

Vsd = {v \over 2} \ast {KS-Sa-Sb \over KS} \leq 0.25 \ast v

v : étant la valeur vénale du terrain
K : étant le seuil minimal de densité KS : Seuil minimal de surface de plancher attribué par le lotisseur
Sd : Surface du terrain de l’unité foncière
Si : la surface du terrain rendu inconstructible pour des raisons physiques ou du fait de prescriptions ou servitudes administratives
Sa : la surface de plancher de la construction projetée
Sb : la surface de plancher des constructions existantes non destinées à être démolies

On remarque que, selon la formule, le montant du versement pour sous densité ne dépasse pas le quart de la valeur vénale du terrain. Autrement dit, quelque soit le montant calculé, le versement pour sous densité plafonne à un montant égale à 25% de la valeur vénale.

Exonération sur le versement pour sous densité.

Au regard de l’article L 331-41 du code de l’urbanisme et en référence à l’article L 331-7 du même code, sont exonérés :

  • Les constructions de moins de 5 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol ;
  • Les logements sociaux et les locaux affectés au service public ;
  • La Reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli.

D’un autre côté, selon la décision du conseil des collectivités il est possible d’exonérer :

  • Les monuments historiques ;
  • Les locaux d’habitation financé par prêt à taux zéro ;
  • Les locaux industriel, les locaux commerciaux d’une surface inférieur à 400 m².

Liquidation de la taxe et procédure de rescrit

La liquidation du versement pour sous densité, Article L 331.44 du code de l’urbanisme, est en tout point similaire au paiement de la taxe d’aménagement dont on a parler précédemment, tirés de l’article L 331.33 et L 331.34 du code de l’urbanisme.
En ce qui concerne le procédure de rescrit, Article L 331.40 du code de l’urbanisme, qui est une procédure sollicitant l’état de prendre position sur des faits et des dispositions concernant le versement pour sous densité. La procédure s’effectue avant le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme, en vue de signaler avec motivation à l’appui que le seuil minimal de densité ne peut être atteinte. Conjointement à la motivation des solutions ou des doléances peuvent être émises en vue de la recherche d’un consensus entre les deux parties.
Trois cas sont à pourvoir pour pouvoir parler de cette procédure de rescrit, trois cas qui permette de justifier l’impossibilité de l’atteinte de la dite seuil minimal de densité :

  • Lorsque le terrain est frappé d’une servitudes administrative,
  • Lorsque de par la nature physique du terrain il est impossible d’y asseoir une construction,
  • Lorsque la collectivité n’a pas instaurés le seuil minimal de densité ou le coefficient d’occupation du sol.
    Pour ce dernier cas, à défaut d’une réponse motivée de la part de l’administration, le seuil applicable ne pourra pas excéder les trois quart de la densité maximale déclarée, selon la disposition de l’article L 331.40 du code de l’urbanisme.
    Pour les deux autres cas, et en l’absence d’une réponse motivée dans un délai de trois mois, la solution proposée par le contribuable est effective et s’applique directement.

La taxe d’aménagement et le versement pour sous densité sont générées par les formalités de demande d’autorisation d’urbanisme. Après cette lecture, vous avez la connaissance nécessaire pour affronter le dépôt de dossier sans qu’il y ait la moindre complication. Vous êtes maintenant à même de calculez vous même vos taxes et à même de remplir par vos propre moyen la fiche que la mairie vous tendra.
Quoi qu’il en soit, si vous n’aimez pas perdre votre temps avec les formalités ou que vous préférez vous attelez à vos occupations, nous sommes à votre entière disposition pour vous aider dans la préparation de votre dossier.

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